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中海发展:用会计手段调整业绩

  用会计手段调整业绩,使得财务报表部分数据看起来很美,这个招数在上市公司内部并不少见。中海发展日前通过变更投资性房产计量模式,使2011年度及2012年度的净利润分别调增了0 .15亿元及3 .36亿元。南都记者昨日致电该司未获回应。

  以公允价值计量的会计方式是适合房地产公司的,理论上说这并没有带来直接盈利,所以会增利不增税,一位四大会计事务所高层昨日向南都记者表示。中房信研究总监林波也认为,这对中海发展利好。但业内建议投资者需对此产生的利润变化有所警惕。

  成本转公允增利润

  中海发展此次会计手法的调整是业内比较常见的一种操作手法,即将所持有投资性房地产的后续计量模式,由成本计量模式变更为公允价值计量模式。所谓成本转公允,可以调整业绩,实现账面净利润的增加。

  中海发展名下拥有投资性房产,正适合做此调整。据了解,公司持有的上海港国际客运中心5号楼的部分写字楼和地下72个车位的评估值,对2011年及2012年的净利润造成影响。公司由此调增2011年度净利润约0.15亿元,2012年度约3.36亿元。

  不过,根据会计规则,投资性房产计量模式变更具有不可逆性。若投资性房产价格下跌,中海发展也将承受净利润下滑的风险。事实上根据新的会计准则,不少公司都在应用公允价值计量模式。投资性房地产更是适合按市场价值来评,不太合适以历史成本来计算。一位来自四大的会计高层昨日接受南都记者采访时表示。

  中国房产信息集团研究总监林波昨日告诉南都记者,我觉得在总体上,如果这种会计模式的变更会对它的利润带来上升的话,那么长期看它的税收也会上升的,他认为,虽然目前没有税收上的增加,但是到年末计算总量,税收还是必须跟总量挂钩。

  中诚通资产评估有限公司近日作出评估报告,称受托评估房产增值的原因,缘于委估资产在评估基准日的市场价值较2009年购置时的房产价值有较大的涨幅。这也是房地产行业的普遍情况。

  投资者谨慎:无直接盈利

  业内透露,对于各种会计手法产生的利润增加,需要警惕其具体的操作方式。因为其实际盈利和投资价值可能并未增加。

  上述会计事务所高层称,房地产业内适合这个会计方式。但目的并非为增加盈利,投资者应该看到这个利润增加是由于重估公允价值而产生的,并就此做出投资判断

  理论上说,做这个会计手法的调整并没有带来直接和实质的盈利,只有实质盈利才会带来税务上的处理。比如说把这笔不动产卖掉,产生盈利,那么就会影响税收。

  林波昨日也告诉南都记者,在总体上,如果这种会计模式的变更会对它的利润带来上升的话,那么它的税收肯定也会上升的,不可能出现税收会无增减的现象。

  可能目前会没有税收上的增加,但是到年末计算总量的时候,税收还是必须跟总量挂钩的。而且利润增加可能就是其实这些增加的利润都本来就是属于中海的,但是中海会将这个上升的数据显示在前一个月上.这本来就是利润的一部分,只是会提前或推后,然后营造出一种好像利润上涨的现象。

  中海发展即便变更了会计模式,仍旧不会对税收产生影响,亚太城市房地产研究院院长谢逸枫昨日告诉南都记者,税收跟税率都是按照国家税法来缴纳,作更改是因为更低的成本,或这种方式更适合企业后期发展。

  或有利于长期

  业内指出,中海发展此次变更会计模式,或是为公司日后的发展考虑。

  《企业会计准则第3———投资性房地产》规定,已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。但是目前公允价值模式计量显然为中海发展带来了好的势头。

  房地产业内人士也承认,一旦未来房地产市场出现风险,公允价值计量也可能会导致上市公司净利润的大幅波动。

  中山大学岭南学院财税系主任教授林江告诉南都记者,中海发展此次变换计量模式,还是需要持续一段很长的时候。因为法律有这方面的规定,一个公司不能随便变更它们的计量模式,所以即便在短期内市场出现风险,中海发展也不能再次变更它们的计量模式。

  中海发展为何要变更计量模式?亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为,做出这个决定公司必然经过慎重考量,会对公司长期有利,报表也会显示如此。

  其实任何变更,企业都会从它们自身的层面考虑,我觉得中海变更这种方式,肯定是认为这种模式能够在未来很长一段时间内,对它有很好的发展。谢逸枫表示。